古家付き土地 vs 更地、不動産売却で得なのはどっち?(松阪・三重)

「相続した実家を売却します。古家のまま売る方が得か、解体して更地にする方が得か?」

これも当所(実家整理相談所)で頻繁にいただくご質問です。一概にどちらが得とは言えず、物件・立地・買主の属性 によって正解は変わります。

本記事では、松阪・三重の実勢を踏まえて、両者を比較・整理します。

本記事は不動産取引の一般論です。個別案件は連携の不動産会社・宅地建物取引士へのご相談を推奨します。将来的に宅建士の監修を予定しています。

この記事でわかること

• 古家付き土地・更地、それぞれのメリットとデメリット
• 価格差の実勢(松阪・三重の事例)
• 判断基準: 5つの確認ポイント
• 解体補助金の併用
• よくあるご質問

古家付き土地で売る場合

「築年数の経った住宅(=古家)を残したまま、土地として売却」する形式。

メリット

• 解体費用がかからない(120〜180万円の初期投資不要)
• 解体期間(2〜3週間)の時間ロスがない
• 固定資産税の 住宅用地特例(1/6軽減)が継続
• 買主が 古家リフォーム想定 の場合は付加価値あり
• 一部買主は 古材・蔵の活用 を希望する

デメリット

• 買主から 解体費用相当の値引き を要求されやすい
• 解体前提で買い手が見つかりにくい(住宅用地希望者は躊躇)
• 古家の状態次第で 訴訟リスク(契約不適合責任)
• 解体できる土地として 境界・接道 が問題化することも

向いている物件

• 築20〜30年で リフォーム可能 な物件
• 古民家・蔵 など歴史的価値ある建物
• 解体補助金が使えない 物件
• 売主がすぐに売却したい(時間優先)

更地で売る場合

解体して土地のみで売却する形式。

メリット

• 買主層が広がる(住宅用地・事業用地・駐車場 など)
• 売却価格が古家付きより高い ことが多い
• 買主視点で すぐ建築可能
• 不動産会社の 広告写真がきれい(更地+空)

デメリット

• 解体費用 120〜180万円 が初期投資
• 解体完了まで 2〜3ヶ月 待ち
• 固定資産税 住宅用地特例が外れる(更地のまま長期化で6倍負担)
• 補助金活用しない場合は 完全な持ち出し

向いている物件

• 築40年以上の老朽住宅(リフォームより建て替え)
• 接道良好・整形地の 住宅用地としての価値が高い土地
• 解体補助金 が使える物件
• 売主に 時間と資金的余裕 がある

価格差の実勢(松阪市内ケース)

	古家付き	解体 → 更地
想定売却価格	800万円	950万円
解体費用	0円	△150万円
補助金活用	-	+25万円(松阪市)
手取り	800万円	825万円
売却までの期間	4〜8ヶ月	6〜10ヶ月

このケースでは 更地化が約25万円有利 ですが、ほぼ拮抗です。条件により結果は大きく変わります。

価格差が大きく開くケース

• 駅近・整形地: 更地のほうが +200万円 有利
• 不整形・接道狭い: 古家付きと差なし(あるいは古家付き有利)
• 補助金活用可: 更地が +25〜50万円 上乗せ有利
• 建物にアスベスト含有: 解体費 +50〜200万円、古家付きが有利

判断基準: 5つの確認ポイント

1. 建物の築年数と状態

築40年以上で雨漏り・傾き等あれば → 更地化推奨 築20〜30年でリフォーム可能 → 古家付きで売却検討

2. 接道・境界の状態

道路2m未満 or 境界未確定 → 解体前に測量・是正必須(更地化時に確認しやすい)

3. 立地(住宅地 vs 商業地 vs 田舎)

住宅地で坪10〜25万円の土地 → 更地化で買主層拡大 田舎の坪5万円以下 → 古家付き(リフォーム志向買主) も検討

4. 売主の資金状況

解体費を立て替える資金がない → 古家付きで売却 仲介売却ではなく 不動産会社の買取 だと現状渡しでOK(古家付き)

5. 時間制限

売却を急ぐ(税金等) → 古家付き(早く着手可) 時間に余裕あり → 更地化で価格最大化を狙う

解体補助金の併用

松阪市の 不良空家等除却促進補助金(工事費23%・上限25万円)が使えれば、更地化のハードルが大きく下がります。詳しくは 松阪市の解体補助金記事 をご覧ください。

その他のパターン: - 老朽危険建物指定 → 追加補助あり の自治体も - 三重県の制度 → 状況によって併用可能性検討

よくあるご質問

Q. 不動産会社は「更地にしてください」と言ってきますが、本当にそれが得?

A. 不動産会社は 売りやすさ・販売価格の高さ を優先します。これは合理的提案ですが、ご家族の 手取り で比較すると、古家付きの方が良いケースもあります。2社以上から意見を聞く ことをおすすめします。

Q. 古家を残したまま売って、後で買主とトラブルになるリスクは?

A. 契約不適合責任 という法的責任があり、隠れた瑕疵(雨漏り・シロアリ等)があると賠償責任が生じる可能性があります。「現状有姿渡し」の特約 を契約書に明記し、買主には事前に建物状況を全て伝えることが必須。

Q. 解体してから「やっぱり売れない」となるのが怖いです

A. 解体前に不動産会社の査定 を必ず取り、買主候補がある程度見えてから解体着手するのが安全。当所では 解体可否の事前相談+不動産査定 を並行手配できます。

Q. 固定資産税が6倍になるって本当?

A. 住宅用地特例(1/6軽減)が更地化により外れるため、課税標準が最大6倍になる可能性があります。ただし「6倍負担」とまではなりません(他の特例・激変緩和あり)。1月1日時点の状態で課税のため、1月1日前後の解体タイミング は要検討。

Q. 当所はどんなサポートができますか?

A. 解体可否の事前判定、不動産会社の中立紹介(売却査定+買取査定を並行)、解体業者の相見積もり、補助金申請サポートまで、ワンストップで承ります。「どっちが得か、客観的に判断したい」というご相談から、お気軽にお声がけください。

まとめ

• 古家付き vs 更地、一概にどちらが得とは言えない
• 物件状況・立地・補助金の有無で 価格差25〜200万円 変動
• 判断基準: 築年数・接道・立地・資金・時間 の5項目
• 「不動産会社の言いなり」ではなく 複数の意見 を聞く
• 当所では中立な比較サポート可能

実家を高く売ることだけが目的ではありません。ご家族の事情に合った進め方 を選ぶことが、最終的な満足度を決めます。